Los hoteleros pasan el ‘testigo’ de la propiedad a los promotores

Ladrillo versus gestión. O mejor dicho. Ladrillo y gestión, unidos. Las empresas inmobiliarias son cada día más propietarias y los hoteleros, cada día, más gestores. En los últimos años, las principales cadenas hoteleras han llevado a cabo un proceso de desinversión en “ladrillos”, para dar paso a un modelo de crecimiento basado en la expansión de su imagen de marca y su red hotelera con la intención de multiplicar rápidamente su presencia en nuevos mercados. Esta es una tendencia que no ha pasado desapercibida para algunos promotores inmobiliarios, que han visto en esta actividad una nueva fórmula para diversificar su actividad, muy concentrada en el sector residencial.

Las propiedades hoteleras han recuperado su atractivo como activo prioritario para los inversores. Tal y como aseguran los analistas de Christie & Co en un estudio reciente, desde 2002 la situación por la que atraviesa el mercado inmobiliario español ha hecho que los hoteleros basen la mayoría de de sus decisiones estratégicas de compra o venta en función del valor inmobiliario del activo.

Según los expertos, las hoteleras prefieren gestionar el negocio en lugar de ostentar la propiedad del inmueble. Algo que no resulta extraño, ya que, tal como destaca Coré Martín, director de valoraciones y consultoría de Jones Lang LaSalle Hotels, las cadenas perciben muchas veces que su valor en Bolsa es inferior al valor de la suma inmobiliaria de sus hoteles. “Les compensa concentrarse en la gestión, porque eso es lo que realmente valoran los analistas y los inversores, y no que sean dueñas de los hoteles”, explica.

Españolas con ‘reserva’ confirmada.- Fadesa, Metrovacesa, Riofisa y Necso son algunas de las inmobiliarias españolas que han movido pieza en el proceso de desinversión en ‘ladrillos’ de los hoteleros.

La compañía que preside Manuel Jove cerró en 2004 un acuerdo con Barceló para levantar 16 hoteles en el plazo de siete años. Según este compromiso, la empresa gallega aporta el 83,5% del capital para construir los nuevos establecimientos, mientras que Barceló se hace cargo de la gestión y del capital restante.

En el ámbito internacional, Fadesa está llevando a cabo una campaña de presentación del complejo que desarrolla en Marruecos, Sa’dia, al norte de Oujda, ciudad próxima a la frontera con Argelia, con objeto de captar inversores para la compra de cinco de los seis hoteles con que contará el resort. El sexto lo explotará Barceló. Además, ha presentado una oferta para hacerse con el desarrollo del Tanger City Center, que incluiría la construcción de tres hoteles en la ciudad alauíta. La adjudicación está prevista para el mes de julio.

Metrovacesa es una de las promotoras más activas en el mercado hotelero. No en vano los hoteles representan el 9,3% del valor de mercado de patrimonio en explotación y el 14,8% de sus ingresos por alquiler. A finales de 2004, el grupo contaba con once hoteles en explotación, uno de cinco estrellas, cinco de cuatro, y otros cinco de tres estrellas. La mitad están ubicados en Madrid, dos en Valencia, y el resto en Barcelona, Santiago de Compostela, Roquetas de Mar (Almería) y Torremolinos (Málaga). Además, tiene en proyecto el Husa Paseo del Arte y el Barceló Manoteras, ambos en Madrid. Así como el Husa Castellón, en la Comunidad Valenciana.

Aunque su objetivo es actuar como propietario del inmueble, recibiendo un alquiler por parte de las hoteleras, el grupo ejerce excepcionalmente la gestión operativa en tres de sus establecimientos: el Crowne Plaza, en Madrid, y los Holiday Inn Express de Tres Cantos (Madrid) y Valencia.

Riofisa también ha potenciado su desarrollo con nuevos proyectos hoteleros en diferentes ciudades españolas. Para crecer en este segmento, se ha aliado con el grupo catalán Silken. El promotor inmobiliario se encarga de construir los establecimientos, mientras que la hotelera los gestiona en arrendamiento. De momento, ambos desarrollan tres hoteles. El de Madrid es el hotel de lujo Campus Empresarial Tribeca, mientras que los de A Coruña y Alicante se denominan Vialia Estación. El conjunto de los tres acuerdos alcanza una inversión superior a los 60 millones de euros.

Necso Inmobiliaria también ha entrado en el sector hotelero. La compañía que dirige Luis Cuevas ha creado una sociedad conjunta con el grupo Vincci, denominada Altai Hoteles, para el desarrollo de este tipo de complejos en los próximos años. La sociedad ya ha inaugurado sus dos primeros proyectos: el hotel Marítimo y el Condal Mar, ubicados en Barcelona. Actualmente, desarrolla otro centro situado en Adeje (Tenerife Sur). Antes del acuerdo con Vincci Hoteles, Necso Inmobiliaria ya contaba con dos hoteles de cuatro estrellas en propiedad. Uno en Sotogrande (Cádiz) y otro en Toledo.

Las relaciones contractuales.- En los últimos años se han desarrollado los contratos de gestión y arrendamiento como base de la relación entre el gestor y el propietario. Según los analistas de Irea, las ventajas del contrato de gestión para el propietario residen en que le permiten invertir en hoteles sin experiencia previa, le ofrecen un mayor potencial de ingresos y un cierto control sobre la gestión y el mantenimiento del inmueble. Los contratos de alquiler, por otra parte, le dan una mayor certidumbre sobre el nivel de rentabilidad (aunque limitada a la renta que se pacte), una exposición al riesgo hotelero controlada y mayor facilidad para obtener financiación.

En España, la mayoría de los propietarios de hoteles optan por ligar sus inmuebles a las cadenas hoteleras a través de contratos de alquiler, frente a la tendencia mundial a dar prioridad a los de gestión. El consultor de Jones Lang LaSalle Hotels Coré Martín señala que las cadenas españolas no están acostumbradas a contar con el propietario del inmueble para fijar el presupuesto y los objetivos financieros; y que esto hace que la fórmula sea aquí residual. De hecho, menos del 2% del total de los hoteles españoles cuentan con contratos de gestión como vínculo entre dueño y gestor. En este sentido, el experto anima a los promotores españoles a que aprovechen las ventajas de los contratos de gestión, ya que, a su juicio, “es la mejor manera de hacer dinero”.

No obstante, Martín destaca que la flexibilización de los nuevos contratos de alquiler permiten a los propietarios tener un mayor control de sus hoteles, lo que hace que se equiparen cada vez más a los de gestión. Una opinión que comparten en Christie & Co, donde confían en que los contratos de gestión tengan más aceptación gracias a la entrada de las cadenas internacionales.

España, líder en transacciones.- El mercado español es uno de los más activos de Europa en el ámbito de las transacciones hoteleras. De hecho, según el último estudio de Christie & Co, el nivel de inversión superó los 1.100 millones de euros en España durante el ejercicio pasado, lo que supone un incremento del 11% con respecto al mismo periodo de 2003. El informe señala, además, que las regiones de Andalucía, Baleares y Canarias acapararon el 75% de las operaciones que se llevaron a cabo en 2004.

La mayor actividad en este segmento se explica, según la consultora, debido al contexto crítico por el que atraviesa el sector “sol y playa”, el exceso de oferta en algunas zonas turísticas, la creciente competencia de los nuevos destinos turísticos emergentes y el gran poder negociador de los touroperadores. Por zonas, cabe destacar que Andalucía ha desarrollado un gran número de proyectos, muchos ligados al golf, mientras que Canarias y Baleares son las comunidades que están sufriendo más la crisis del modelo “sol y playa”, según la consultora. La región de Murcia, sin embargo, prevé un aumento de su peso relativo durante los próximos cinco años.

El volumen de transacciones seguirá incrementándose hasta 2009, favorecido por la existencia de propiedades infrautilizadas y por la entrada de nuevos operadores en el mercado. Asimismo, el informe de la consultora señala que la proliferación de pequeñas y medianas cadenas de carácter familiar (normalmente negocios creados por constructores) generará un mayor número de activos disponibles en el mercado.

El futuro es internacional.- Durante los próximos cinco años, las compañías hoteleras españolas incrementarán sus inversiones en el extranjero. Inmaculada Ranera, directora general para España de Christie & Co, afirma que los principales focos de atención serán Londres, París o Berlín, y también los nuevos destinos turísticos emergentes, como Marruecos, Túnez o Croacia, así como el Caribe y Latinoamérica (México, República Dominicana y Brasil, entre otros). Al mismo tiempo, augura que las cadenas internacionales lograrán un desembarco rápido en España.

A corto y medio plazo, la consultora prevé un proceso de concentración en el sector, que dará comienzo este mismo año. El origen del proceso se encuentra, en opinión de Inmaculada Ranera, en la previsible compra de pequeñas y medianas cadenas (o portfolios hoteleros) por parte de grandes grupos inversores, que actúen bajo el respaldo de alguna marca internacional.

Actualmente, la inversión hotelera española se concentra en los países de la UE (con un 47%), mientras que el 43% restante se reparte por el resto del mundo, especialmente en Iberoamérica y el Caribe. Partiendo de estos datos oficiales, la Secretaría de Estado de Turismo ha puesto en marcha, junto a la Compañía Española de Financiación del Desarrollo, Cofides, una línea de financiación para promover la inversión nacional en la construcción de hoteles y parques de ocio en el extranjero, con prioridad para los proyectos desarrollados en Estados Unidos, Rusia, Japón, China, India, Argelia, México, Brasil y Marruecos. Las empresas podrán acceder a créditos blandos para financiar hasta el 50% del proyecto. Las cantidades máximas se han fijado entre los 5 y los 25 millones de euros.

Europa del Este: en el punto de mira de las hoteleras españolas

La caída de la rentabilidad en algunas operaciones en el mercado nacional y la pérdida de competitividad en un entorno de inflación de costes está haciendo que muchas cadenas hoteleras abran bien los ojos para buscar nuevos horizontes en los que puedan desarrollar su actividad más holgadamente.

Las referencias a los países de reciente o próxima incorporación a la Unión Europea ya se incluyen en los planes de expansión, tanto de las promotoras inmobiliarias como de las cadenas hoteleras.

Si bien la presencia española es todavía testimonial en estas zonas (apenas el 8,8% del total de la oferta hotelera española en el mundo, según los datos de Irea), muchos grupos ya han tomado posiciones o tienen proyectos en marcha para implantarse en ellas.

Según Tamara Rodríguez, asociada de hoteles y resorts de Irea, destinos como Bulgaria, Croacia o Turquía presentan costes entre un 25% y un 40% inferiores a los españoles, además de ofrecer unas condiciones de competitividad que no resultan ajenas a los operadores del sector turístico.

Razones de peso.- Sol Meliá en Croacia y Turquía; Riu en Bulgaria, Chipre, Croacia y Rumanía; Barceló en Turquía; Iberostar en Bulgaria, Croacia, Chipre y Turquía; NH en Rumanía y Lopesán Hoteles en Bulgaria. Sólo seis cadenas españolas tienen presencia actualmente en estos países, con la gestión de un total de 9.900 habitaciones. Pero los expertos creen que, en los próximos años, esta cifra aumentará considerablemente por varias razones. Por un lado, el escenario de los precios inmobiliarios es mucho más competitivo y la presión fiscal es mucho menor que en España. Y, por el otro, las empresas pueden beneficiarse de las mayores facilidades por parte del Gobierno para las inversiones extranjeras.

Además, los expertos también destacan el creciente interés de los turistas hacia esas zonas.