La oficina del futuro: una opción rentable para promotores y usuarios

El mercado de oficinas no está estancado. Los expertos aseguran que ya comienzan a apreciarse los primeros signos de recuperación. Eso sí, será una recuperación paulatina, que se verá reflejada en una lenta absorción del exceso de oferta que provocó el boom de las empresas tecnológicas. Según el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español, de RR. de Acuña y Asociados, el buen comportamiento de la demanda permite pronosticar que la situación de sobreoferta se corregirá en los próximos años. A pesar de la confianza, la situación sigue siendo difícil, lo que obliga a las promotoras a diferenciarse de la competencia ofreciendo una mayor optimización de los espacios interiores y exteriores, criterios sostenibles en la edificación y ubicaciones alternativas al centro de las ciudades.

Espacios mejor aprovechados.- La optimización en los espacios de trabajo es una de las tendencias actuales en la construcción de edificios de oficinas. Pero esto no es algo nuevo. Según un informe de Aguirre Newman Arquitectura, que analiza la evolución del espacio de oficinas en la última década, no sólo se ha reducido la superficie requerida por las empresas para la implantación de sus oficinas, también ha disminuido la superficie alquilable por empleado. Asimismo, se ha reducido el número y tamaño de los despachos, dando prioridad a los espacios diáfanos, las salas de reunión y las áreas de descanso. Durante la próxima década, los analistas de la consultora auguran que se reforzará esta tendencia y que el espacio destinado al puesto de trabajo por empleado se reducirá hasta los 12 metros cuadrados.

Los expertos de King Sturge también creen que en España cada vez se tiende más hacia el concepto de “oficina abierta”. Según Daniel Galache, director de agencia de la firma, el espacio de las oficinas es ahora más lineal, no existen separaciones físicas entre jefes y empleados, y se apuesta por salas abiertas, zonas comunes y trabajo en equipo.

Por su parte, Alfonso Galobart, consejero director general del área de agencia de CB Richard Ellis, destaca el hecho de que algunas empresas ya están practicando modelos en los que varios usuarios comparten un mismo espacio, de modo que éste se utilice la mayor cantidad de tiempo posible y no haya sido asignado a ningún trabajador concreto. Así, el mismo espacio se utiliza de una forma más eficiente.

Si bien la muchos expertos coinciden en asegurar que el futuro de las oficinas reside en lograr una mayor eficiencia del espacio, algunos afirman que la demanda de los empresarios responde a un componente cíclico. Víctor Manuel Fernández, socio director de Naisol, está convencido de que las empresas prestan menos atención a la optimización de los espacios, el ahorro energético y la reducción de costes cuando el ciclo se encuentra en una fase de bonanza económica. Y viceversa, ya que “ese ideal y esos ajustes pasan a ser una prioridad en la agenda cuando los resultados de las empresas no son demasiado buenos”, explica.

Criterios sostenibles.- Las oficinas que demandan hoy los empresarios para sus trabajadores son modernas, seguras, prácticas y están preparadas para albergar la última tecnología. Pero esto no es suficiente, ya que casi todas las promotoras están preparadas para ofrecer a sus clientes un producto de estas características. Por eso, muchas de ellas buscan diferenciarse a través de la integración de criterios de sostenibilidad en sus edificios, que se basan sobre todo en la protección del medio ambiente, en la reducción de costes y en el aumento del bienestar de los inquilinos.

Según Aurelio Ramírez, presidente del Consejo de Construcción Verde de España, los promotores ya han empezado a recurrir a los servicios de consultoría para elegir determinadas actuaciones sostenibles en función del binomio coste-eficacia. Es decir, se evalúan y se incorporan aquéllas cuyo coste incremental se recupera directamente gracias al ahorro que se obtiene durante los próximos años. De este modo, su edificio no será igual al de al lado y le permitirá ser mucho más competitivo, no sólo gracias a la diferenciación con respecto a otras promotoras, sino también gracias a la reducción en los costes de mantenimiento que aportan estas actuaciones. Además, el inquilino se beneficia de la disminución de los gastos variables (agua, electricidad...).

Lejos del centro de la ciudad.- Desde hace tiempo las ciudades españolas están sufriendo una transformación a consecuencia del boom residencial. Como explica Alfonso Galobart, de CB Richard Ellis, en Madrid los promotores prefieren rehabilitar edificios en el centro para uso residencial o para instalar hoteles, mientras que las empresas tienden a desplazar sus oficinas a la periferia. En este sentido, la mayoría se decanta por los llamados parques empresariales. Según Fernando Castellanos, responsable de oficinas de King Sturge en Madrid, los empresarios prefieren ubicarse en un entorno que no sea industrial, en el que haya otras oficinas, porque creen que puede aportarles prestigio.

Otra tendencia que está cobrando fuerza es la creación de complejos empresariales, como el que planifica el SCH en Boadilla del Monte, o la Ciudad de las Comunicaciones de Telefónica, en Las Tablas. Ambos, modelos de reducción de costes, optimización del espacio e integración de las distintas áreas del grupo. Según los expertos, en un futuro no muy lejano veremos cómo otras grandes empresas siguen sus pasos.

La tendencia mundial: reducción de costes y espacios
Europa sigue apostando por la reducción de costes y la optimización de los espacios para hacer frente a la debilidad del mercado de oficinas. Esta es una de las conclusiones de la Guía Nai 2005 del Mercado Inmobiliario Mundial, que ha elaborado la firma de consultoría Naisol. Según este informe, algunos de los principales mercados europeos, como los de Londres y París, han comenzado a percibir síntomas de mejora en la demanda, lo que se aprecia en los niveles de ocupación y renta. No sucede lo mismo en Frankfurt, donde la desocupación se sitúa en niveles record y no han cesado las caídas en los precios del alquiler.

En Estados Unidos se está viviendo una lenta pero constante recuperación, aunque el comportamiento es desigual según las zonas. Destaca positivamente el área del noreste (Nueva York, Boston y Washington).

En algunas zonas de Asia y Oceanía, como China, existe una creciente demanda de oficinas de clase A, que está presionando las rentas al alza. Las solicitantes son compañías de consultoría, seguros y alta tecnología, principalmente.

En la India predomina la demanda en la periferia de las grandes ciudades, debido a la primacía del sector servicios, que supone un 50% del PIB.

Corea del Sur es el mercado más activo de Asia.

En Latinoamérica destacan México D.F, Sao Paulo y Buenos Aires. Aunque los dos primeros todavía muestran unos niveles altos de desocupación, las rentabilidades son atractivas.

Sostenibilidad: mucho más que cuidar el entorno
El bienestar de los usuarios, el cuidado del medio ambiente y la rentabilidad económica son los tres pilares sobre los que se asienta la construcción de edificios sostenibles de oficinas. Su futuro es prometedor.

Proteger el entorno y evitar el impacto en el medio ambiente es una condición sine qua non para que un edificio sea sostenible, pero no es la única. Según explica Aurelio Ramírez, presidente y fundador del Consejo de la Construcción Verde de España (CCVE), la sostenibilidad de los edificios reposa sobre tres grandes pilares: la protección del medio ambiente, la rentabilidad económica en el coste de construcción, operación y mantenimiento a lo largo de su ciclo de vida; y el bienestar y la salud de las personas que habitan o trabajan en ellos. A su juicio, ésta es una de las tendencias integradoras que está marcando la evolución de los nuevos edificios y los materiales ligados a la construcción.

Estados Unidos, Japón, Canadá y Australia cuentan hoy con un porcentaje importante de la industria dedicado a construir inmuebles de este tipo. Según Ramírez, el 8% de los que se construyen en EEUU cuentan con la certificación Leed (Líder en eficiencia energética y diseño sostenible) del Consejo.

Esfuerzo integrador.- Un edificio sostenible debe construirse con un planteamiento integrador y holístico, de tal modo que incluya acciones destinadas a reducir el consumo energético y de agua, a promover el autoabastecimiento con energías renovables, a minimizar las pérdidas y gastos supérfluos del sistema, a utilizar materiales reciclados o que puedan renovarse rápidamente en la naturaleza, a mejorar la calidad del aire interior, a adaptar los mecanismos de climatización para el bienestar de los usuarios, a propiciar la iluminación con luz natural, a evitar el exceso de generación de aguas residuales, etcétera.

En España existen ejemplos de oficinas sostenibles que integran una gran parte de estas actuaciones. El edificio del parque empresarial Alvento, propiedad de Metrovacesa, es el primero de Europa que ha obtenido el certificado Leed del Consejo. Se trata de un inmueble de alquiler a terceros, con una superficie de 32.000 metros cuadrados, que se abrió en verano de 2003 y que logró ocupar la totalidad de sus oficinas en menos de un año. Según Ramírez, la rapidez con la que se alquilaron estas oficinas es un hecho destacado, sobre todo si tenemos en cuenta que se ha dado en un mercado no demasiado fácil. A su juicio, el hecho de que fuera un edificio sostenible animó a muchas empresas que se definen como ‘ecológicas’ a ubicar sus oficinas en un entorno que responde también a esa vocación.

Según el fundador del CCVE, Alvento permite un ahorro energético del 31%, que supone unos 83.000 euros al año. También se ahorra el 56% del consumo de agua, lo que implica unos 12.000 euros anuales.

A su juicio, los edificios sostenibles de oficinas son una opción rentable, tanto para los propietarios como para los inquilinos, ya que los primeros afrontan menos gastos de operación y mantenimiento, y los segundos consumen menor cantidad de energía y agua, lo que reduce la cuantía de las facturas a fin de mes.