Diversificación: la mejor opción para el sector ante el cambio de ciclo

Oscar Alcaide (Madrid)

Con el ejercicio 2004 ya cerrado, y en plena elaboración de sus respectivas memorias anuales, el análisis de las principales constructoras e inmobiliarias refleja una tendencia cada vez mayor hacia la diversificación. Líneas de negocio como la energía o los servicios aparecen ya de forma habitual en la cuenta de resultados de las compañías.

Las ventas de las seis mayores constructoras del país aumentaron el pasado ejercicio más de un 7%, a pesar de que 2004 fue un año marcado por la ralentización de su actividad principal. La diversificación es una realidad y lo pone de manifiesto el hecho de que la construcción supone ya menos del 50% de la facturación de las tres mayores firmas del país.

Este descenso de la actividad constructora, que podría atribuirse a una adaptación a la programación presupuestaria de los clientes, supone también una oportunidad única para tomar posiciones en otros mercados.

Valor añadido.- Una de las principales consecuencias de la diversificación es que hace aumentar el valor añadido de las constructoras españolas. La actividad de servicios es la más desarrollada por estos grupos. FCC, ACS y Acciona ya obtienen cerca del 30% de sus ingresos de este área de negocio.

También la expansión internacional forma parte de sus planes corporativos. La consultora DBK asegura que entre el 4% y el 5% de la facturación de las mayores compañías procede del negocio internacional.

Esta estrategia de diversificación ha suscitado la confianza de los inversores. Las firmas cotizadas lo hacen en máximos anuales y Ferrovial, ACS, FCC y Sacyr Vallehermoso llegaron a colocarse en 2004 entre los diez valores con mayor revalorización anual del Ibex 35.

La fortaleza financiera del sector constructor español hace pensar en posibles movimientos corporativos. Según los expertos, existe músculo financiero suficiente como para asumir una deuda de dos veces el beneficio bruto de explotación (Ebitda) y adquirir compromisos financieros de hasta 1.500 millones de euros. Eso sin contar con otros recursos, como el intercambio de acciones o la ejecución de proyectos con deuda sin cargo a la matriz.

Fomento del alquiler.- Según datos del Colegio de Arquitectos, en nuestro país se promueven más de 18 viviendas nuevas por cada mil habitantes, muy por encima de la media europea, que está en cerca de las seis. Con este escenario, las promotoras se han decidido a reforzar sus actividades de patrimonio y suelo ante una posible ralentización del crecimiento de precios en el mercado residencial.

Las firmas inmobiliarias cotizadas ganaron el año pasado un 20,2% más de media respecto a 2003. Como viene siendo habitual, los incrementos fueron más acusados en las compañías con mayor peso del negocio de promoción y venta de viviendas. Es el caso de la gallega Fadesa, cuya división de venta de inmuebles ganó un 28% más, hasta alcanzar los 658,70 millones de euros. Urbis también vio cómo sus ganancias se incrementaban un 23,4% en el área de promoción, que representa el 82% de sus ventas totales.

Pero el objetivo parece ser ahora la actividad de patrimonio y la venta de suelo. Metrovacesa ha desarrollado una nueva línea de negocio dedicada a esta actividad que le ha reportado más de 195 millones de euros. Los ingresos por alquileres también ayudaron a que el beneficio neto de la compañía presidida por Joaquín Rivero creciese un 14,3% en 2004. El de Colonial, por su parte, lo hizo en un 37,4%, hasta los 118 millones, gracias a la integración de Société Fonciére Lyonnaise (SFL).

Inmocaral es la única que vió restringido su beneficio el año pasado. Cedió un 63,4%, hasta los 3,84 millones. El motivo de esta caída fue la venta del 50% de su patrimonio en renta, que fue contabilizada en 2003. El plan de negocio de la compañía hasta 2007 preve beneficios de 15 millones anuales, gracias a la venta de promociones residenciales ya comprometidas y al alquiler de un edificio de oficinas, que todavía está en fase de construcción.

Salto al parqué.- 2004 ha sido también el año de la salida a Bolsa de Fadesa, animada por el buen momento que atraviesa el sector en el mercado secundario. Y es que el pasado fue el cuarto año consecutivo de beneficios record para el sector inmobiliario en Bolsa.

Las buenas expectativas podrían hacer que otras compañías se decidiesen definitivamente a dar el salto en los próximos meses. Renta Corporación y MedGroup ya han mostrado su intención de hacerlo en un futuro.

Horizonte prometedor.- Las previsiones de las compañías para 2005 son optimistas. No se preven descensos significativos en el precio de la vivienda, ni tampoco subidas exageradas de los tipos de interés, por lo que el negocio promotor seguirá subiendo. La cartera de preventas de las promotoras no refleja una próxima ralentización de la demanda. Las ventas comprometidas de las inmobiliarias cotizadas rondan crecimientos del 20%.

No podemos olvidar la todavía tímida recuperación del mercado de oficinas, y los pronósticos de los expertos que afirman que 2005 será un año activo para los fondos extranjeros de inversión.

Constructoras
Optimismo. Las constructoras españolas cierran el año en positivo y miran hacia el futuro con optimismo. Las firmas más importantes optan por potenciar sus departamentos de obra pública y consolidar su trayectoria de diversificación. Su principal objetivo es garantizar ingresos recurrentes y aprovecharse de los planes gubernamentales orquestados desde los ministerios de Fomento, Vivienda y Medio Ambiente, que han aprobado medidas para potenciar las infraestructuras, el alquiler y la construcción de desaladoras, lo que les permitirá hacer caja en 2005.

Acciona
José Manuel Entrecanales

"La eólica empuja las cuentas"

La diversificación impulsó la facturación de Acciona hasta los 4.046 millones de euros en 2004. Más en concreto, la compra de Energía Hidroeléctrica de Navarra (EHN), nueva filial de energía eólica del grupo. La facturación de la división energética aumentó un 131,6%.

Compras.- No es ésta la única adquisición llevada a cabo por la empresa que dirigen los Entrecanales. Su intención de liderar el mercado mundial de energías renovables se pone de manifiesto con la reciente oferta sobre la firma australiana Pacific Hydro, que asciende a 422 millones de euros. Las plusvalías generadas por la venta de Airtel permiten financiar esta operación sin demasiados esfuerzos, y para la compañía española supone un refuerzo de su presencia en Australia y Chile, dos países catalogados como estratégicos por Juan Muro Lara, director ejecutivo del grupo.

Renovación.- En lo que respecta a su organigrama, la compañía ha protagonizado la mayor reestructuración de su historia. El equipo directivo queda simplificado y la empresa se organiza ahora en tres grandes áreas de negocio: infraestructuras, energía y servicios.

ACS
Florentino Pérez
"Buenos pronósticos para 2005"
El primer grupo constructor del país y octavo de la UE por resultados apuesta por la construcción nacional como línea de actividad estratégica, especialmente la obra civil. “Para 2005 esperamos aumentar el beneficio neto entre un 15% y un 20%”, aseguran fuentes de la compañía.

Por ramas de negocio, la previsión de ACS para este año es que las ventas en construcción crezcan entre un 5% y un 8%. Esperan cerrar el ejercicio con un incremento de entre el 8% y el 12% en la facturación de servicios industriales, y de entre un 5% y un 10% en servicios y concesiones.

El año pasado, más del 52% de las ventas y del 56% del beneficio de explotación provenía de negocios distintos de la construcción, una tendencia que se va a consolidar en los próximos meses. “Estimamos que nuestras inversiones ascenderán en 2005 hasta los 1.000 millones de euros, de los cuales una parte significativa se destinará a seguir creciendo en concesiones, servicios y energías renovables”, dicen fuentes de la compañía.

Por el momento, ACS no tiene planes específicos para su expansión internacional, si bien advierte que dependerán de las oportunidades que se presenten.

FCC
Rafael Montes
"Casi un siglo de servicios"

Presente en 20 países, el 53% de la producción de FCC procede de ámbitos distintos al de la construcción. Quizás es la constructora más veterana en lo que a diversificación se refiere, puesto que ya en 1911 consiguió su primer contrato de limpieza y mantenimiento de la red de alcantarillado de Barcelona. Actualmente, el grupo está presente en dos de las tres ampliaciones portuarias que están en marcha en nuestro país, las de Gijón y Sevilla.

Agenda.- Entre las asignaturas todavía pendientes de la corporación encontramos el nombramiento de un sucesor para sustituir a Marcelino Oreja. El hasta ahora máximo mandatario ejecutivo de la tercera constructora del país por facturación ha anunciado ya en varias ocasiones su intención de dejar el cargo en 2005, tras haber cumplido 70 años. Rafael Montes, consejero delegado de la compañía, se ha hecho cargo del ‘timón’.

También se mantiene abierto el contencioso con Acciona. El segundo mayor accionista del grupo exige estar presente en el consejo de administración de FCC. Una sentencia judicial lo impide por motivos de competencia, pero los Entrecanales han recurrido.

Ferrovial
Rafael del Pino
"Estudia mercados potenciales"
Mucho han cambiado las cosas para Ferrovial en los últimos años. En 1996, el 83% de su resultado de explotación dependía de actividades cíclicas, mientras que en 2004 la actividad de concesiones de infraestructuras y servicios supone un 60% de ese resultado.

Perspectivas.- La firma presidida por Rafael del Pino quiere seguir apostando por el modelo de negocio que le ha llevado hasta donde está. El aprovechamiento de las oportunidades que ofrecen mercados en expansión para el desarrollo de infraestructuras supone un objetivo prioritario, según confirman desde la propia compañía.

El 80% de los 3.700 millones de euros invertidos en los últimos ocho años ha estado destinado a las concesiones y los servicios, actividades menos cíclicas que la construcción pura. Esas son sus principales apuestas, sin descuidar su negocio constructor y promotor.

La estrategia en el extranjero es de crecimiento selectivo, aprovechando la estructura ya existente -están presentes en ocho países-. Los planes de desarrollo están dirigidos a países de la OCDE.

OHL
Juan Miguel Villar Mir
"Tirón de la obra civil nacional"
El sector de actividad que va a concentrar los esfuerzos del grupo presidido por Juan Miguel Villar Mir será la obra pública nacional, que atraviesa por un gran momento, según fuentes de OHL. “Se trata de una actividad amparada por el Plan del Ministerio de Fomento, que cuenta con una inversión prevista de 241.000 millones de euros hasta 2020”. La compañía espera que los resultados crezcan por encima del 10% este año.

Las concesiones y la construcción internacional son la punta de lanza de su estrategia de diversificación. De hecho, fueron las actividades que más crecieron en 2004. En ésta última línea de negocio, que se incrementó un 71% el año pasado, tienen la intención de ser muy selectivos con los proyectos en los que se involucran fuera de nuestras fronteras. El objetivo es garantizar márgenes mínimos del 15% en grandes proyectos.

Una tercera actividad sería la desalación, que podría tener gran impulso si el proyecto del Ministerio de Medio Ambiente se lleva definitivamente a cabo, y se instalan las desaladoras previstas.

El grupo apuesta decididamente por las concesiones, especialmente las viarias y medioambientales.

INMOBILIARIAS

Desaceleración. Las inmobiliarias se han visto favorecidas por la escalada de precios del segmento residencial, si bien los temores ante una posible desaceleración les ha llevado a conceder mayor importancia a las actividades patrimoniales. Incluso las firmas con mayor tradición en la promoción buscan alternativas para salvar el año. La segunda residencia en costa, los campos de golf, los hoteles, las operaciones corporativas y la gestión de inmuebles de oficinas, impulsados por una tímida recuperación, son algunas de las bazas de las empresas.

SYV
Luis del Rivero
Las perspectivas de crecimiento de la compañía presidida por Luis del Rivero rondan el 10%, tanto en lo que respecta a facturación como a beneficio bruto de explotación.

Sin embargo, los sectores de actividad más relevantes para Sacyr Vallehermoso serán aquellos que generen ingresos recurrentes y altos márgenes de beneficio, es decir, concesiones, patrimonio y servicios. En este último área, la compañía hará un especial esfuerzo inversor, alcanzando los 600 millones de euros en los próximos tres años. Mientras tanto, esperan crecimientos sostenidos del negocio constructor y promotor.

Valoriza, la filial del grupo responsable de los servicios, tiene previsto entrar en negocios como el handling, desarrollar servicios socio sanitarios y actividades de desalación y distribución de agua. En el capítulo de patrimonio, Testa tiene entre sus planes de futuro la gestión de inmuebles en régimen de concesión, sobre todo hospitales, y aprovechar los planes autonómicos y estatales. El objetivo de la concesionaria Itinere es el de entrar en nuevos mercados, como Irlanda y Grecia, y consolidar su presencia en Costa Rica y Brasil.

Colonial
Juan José Bruguera
"Refuerza el negocio patrimonial"

La gestión activa de la cartera de productos de la compañía va a centrar la actividad de los ejecutivos de Colonial durante 2005. La inversión estimada para este año y el que viene ronda los 275 millones de euros, y supone el desarrollo de una superficie superior a los 100.000 metros cuadrados. Por tanto, el objetivo inicial pasa por reforzar el negocio patrimonialista, y aprovechar las posibilidades que ofrece el mercado de oficinas, que empieza a dar síntomas de recuperación.

Además de las oficinas, la compañía también está presente en el alquiler de parques logísticos de las coronas metropolitanas de Madrid y Barcelona. Y es responsable de la gestión de las galerías comerciales de la prestigiosa avenida de los Campos Elíseos de París.

Expansión.- La compra de SFL fue una importante apuesta, que ahora es necesario consolidar. La prioridad consiste, por tanto, en aprovechar las oportunidades de negocio que puedan ir surgiendo en los mercados en los que la compañía ya está presente. “Este crecimiento -afirman fuentes de Colonial-, se plantea de manera equilibrada y constante”.

Fadesa
Manuel Jove
"Mayor peso para golf y hoteles"
Aunque el principal objetivo de Fadesa es seguir desarrollando su cartera de suelo, también se plantea dar mayor peso a las áreas de carácter patrimonial. La construcción de hoteles y campos de golf es una actividad reciente de la inmobiliaria de la familia Jove, que cada vez adquiere mayor protagonismo en la cuenta de resultados. La empresa mantiene acuerdos con Barceló para construir este año cinco establecimientos, que supondrán una inversión de 161 millones de euros. También tiene una alianza con Finagolf, que le ha permitido contar a finales de 2004 con 22 campos,
La firma cumple a finales de este mes su primer año en Bolsa. En este tiempo se ha revalorizado un 37% respecto al precio de salida. A partir del 1 de mayo, Manuel Jove, su presidente, queda libre del compromiso adquirido para mantener la propiedad de al menos el 50,1% del capital. Aunque fuentes próximas a la compañía han afirmado que “no se prevé que se deshaga de ningún porcentaje significativo”.

Respecto a su expansión internacional, ya está presente en Marruecos, Portugal y Hungría, y estudia los mercados Europa del Este.

Metrovacesa
Joaquín Rivero
"Crece al compás de las oficinas"
Centros comerciales, oficinas y viviendas en alquiler son el objetivo de este año para Metrovacesa, que acaba de protagonizar una de las operaciones corporativas más sonadas del sector. Su pronóstico para este ejercicio es que comience un nuevo ciclo alcista en el mercado de oficinas de Madrid, sobre todo en el interior del anillo de circunvalación de la M-30.

En opinión de los expertos de la firma que preside Joaquín Rivero, el segmento residencial podría protagonizar una suave ralentización de precios, si bien éstos podrían subir todavía bastante por encima de la inflación prevista. En este contexto, Metrovacesa estima un crecimiento del beneficio para este ejercicio del 14%, hasta alcanzar los 265 millones de euros. Además, cuenta con 17 proyectos para desarrollar en los próximos años.

OPA sobre Gecina.- De tener éxito la oferta sobre el 100% del capital de la francesa Gecina, la compañía resultante vería incrementado el peso de su negocio patrimonial hasta el 83% actual. La operación supone un desembolso de 5.500 millones por parte del grupo español, pero hasta últimos de mayo no finaliza el proceso de aceptación de la oferta.

Urbis
Antonio Trueba
"Posibles compras en el horizonte"
El objetivo de la inmobiliaria presidida por Antonio Trueba es el de duplicar el volumen de negocio procedente de la actividad de rentas de aquí a 2008. La sociedad confía en obtener, en 2005, ingresos por más de 700 millones de su actividad promotora, lo que supondría un aumento del 45%. Los ingresos por venta de suelo subirán entre un 5% y un 10%, mientras que los correspondientes a alquiler lo harán entre un 4% y un 6%, gracias a la recuperación del mercado de oficinas.

A nivel global, la empresa participada por Banesto y ACS pretende incrementar entre un 30% y un 35% su cifra de negocio, hasta superar los 800 millones de euros. También prevé impulsar al alza su resultado neto por encima de los 130 millones, es decir, cerca de un 20% más.

Por lo que respecta a la expansión internacional, desde Urbis se asegura que el objetivo es desarrollar los activos que ya tienen en Portugal. La firma dispone en el país vecino de una edificabilidad que supera el equivalente a 1.000 viviendas.

Los directivos de Urbis no descartan futuras adquisiciones, puesto que aseguran que la sociedad cuenta con gran capacidad de inversión.