El pequeño inversor internacional privado gana importancia en el sector

Mónica Figueres
Madrid

El ritmo de crecimiento que está sufriendo el precio de la vivienda en España durante los últimos años ofrece una doble vertiente. Algunos aseguran que no está suponiendo ningún obstáculo para los inversores extranjeros, que siguen encontrándolo especialmente atractivo. Así, el capital foráneo que se destinó a este ámbito en 2003 se situó en 7.179 millones de euros, según un estudio elaborado por La Caixa, lo que supone un incremento del 14% con respecto al ejercicio precedente. Además, el sector inmobiliario recibió el 40,5% del total de la inversión extranjera en España el pasado año. Sin embargo, en lo que va de ejercicio, este tipo de inversiones inmobiliarias ha reducido su ritmo de crecimiento, experimentando un tímido ascenso del 0,3% hasta agosto con un total de 4.653 millones.

La afluencia de capital al sector inmobiliario español, especialmente el destinado a segundas residencias ubicadas en la costa, que acumula un crecimiento del 146% en los cuatro últimos ejercicios, según las cifras del Banco de España, ha sido tan importante que algunos incluso apuntan a este fenómeno como una de las causas del disparo de los precios y de inflar la temida ‘burbuja’. A pesar de ello, hay inversores foráneos que se están retirando del mercado por los altos precios que están alcanzando los pisos, ya que, en palabras de Manuel Martí, secretario general de la APCE, ha llegado un momento en el que “la inversión en vivienda empieza a dejar de ser rentable”.

Ante esta situación, la opción para los promotores es ofrecer inmuebles de calidad, con buenas condiciones financieras y ubicados en lugares especialmente atractivos, ya que, a pesar de este freno del año 2004, los extranjeros siguen buscando viviendas nuevas en las costas.

Financiación ventajosa.- El clima, la calidad de vida y la proximidad al mar son las principales razones por las que deciden instalarse en las costas españolas, pero también existen razones económicas que en muchos casos ayudan al comprador a dar el paso definitivo. Las cajas alemanas, por ejemplo, ofrecen magníficas condiciones hipotecarias para acceder a una vivienda en propiedad en España, a cambio de mantener en la entidad sus depósitos y fondos de pensiones. Además firman acuerdos con las cajas españolas, como Bancaja o Unicaja, para que sus clientes puedan hacer uso de sus cartillas en las distintas sucursales de las entidades españolas.

Los británicos siguen siendo los principales compradores. Según Jack Hamilton, director gerente de Parador Properties, una agencia británica especializada en la venta de viviendas en España y Chipre, la liberalización de las líneas aéreas y la aparición de un buen número de nuevas compañías, con la consiguiente bajada de los precios de los billetes de avión, que se sitúan en una media de 45 euros desde las ciudades más importantes de Inglaterra a las zonas de costa españolas, “ha sido un impulso fundamental para que 550.000 británicos hayan decidido comprar su segunda residencia fuera de sus fronteras”.

España es el país más demandado, absorbiendo el 41% de esta inversión, especialmente en las Islas Canarias y en Baleares, seguido por Francia, que recibe el 32% del total. Otra de las causas fundamentales de esta ‘emigración masiva’ es la espectacular subida que están sufriendo los precios de las viviendas en Inglaterra, que provoca que muchos ciudadanos, especialmente jubilados, no puedan mantener allí el nivel de vida al que están acostumbrados y decidan vender todas sus propiedades para comprarse una nueva casa en España, donde, además de gastar menos dinero, gozarán de una mayor calidad de vida. Así, desde 1999 el número de nuevos propietarios británicos de inmuebles en nuestro país se ha incrementado un 460%, con una subida del 43% sólo en este año.

Sin embargo, en los primeros meses de este año se ha empezado a percibir una reducción de las inversiones de este tipo según los datos de la entidad que dirige Jaime Caruana, que revelan que los fondos que los extranjeros invierten en comprar casas en España descendieron un 1,26% en los dos primeros meses de 2004.

Qué buscan y cómo lo buscan.- La demanda extranjera ya no es tan confiada como hace unos años. El encarecimiento de los inmuebles y las ‘decepciones’ que han sufrido otros compradores de sus países de origen están frenando la compra masiva de cualquier producto y ‘a cualquier precio’ y se han convertido en unos demandantes mucho más exigentes, que no ya se dejan avasallar por las técnicas comerciales agresivas de algunas agencias españolas.

Los compradores extranjeros se pueden clasificar en tres grandes grupos: inversores, jubilados y nuevos ricos. El objetivo de los inversores es, fundamentalmente, diversificar su cartera y buscar mercados que ofrezcan una rentabilidad alta. Aún así, dentro de este grupo no todos actúan siguiendo una misma finalidad. El inversor inmobiliario a corto plazo no tiene tanto interés en la calidad o la ubicación del producto, siempre que le vaya a reportar beneficios. Simplemente vende cuando el inmueble ha satisfecho el recorrido de precios que tenía previsto para sus ganancias. El inversor usuario, por otro lado, inmoviliza su dinero en una vivienda, pero busca un producto que, además de servir como inversión, pueda utilizar.

Los jubilados buscan una vivienda práctica, de fácil mantenimiento y que disponga de servicios de seguridad, mientras que los nuevos ricos demandan viviendas en zonas consolidadas, con instalaciones deportivas, especialmente golf, y ubicadas en ciudades con aeropuertos internacionales. Además, en los últimos años, con el aumento de la exigencia de los compradores, se ha empezado a dar una especial importancia a la arquitectura del edificio, el diseño de los interiores y los accesos.

España vs California- Más de una vez se ha oído, o se ha leído, la expresión “España es la California de Europa”, aunque la conocida costa norteamericana todavía conserva una importante ventaja, no sólo para el mercado de Estados Unidos, sino también entre los europeos.

Desde el año 2000, según los datos de CB Richard Ellis, el volumen de inversión europea en el mercado inmobiliario de Estados Unidos no ha dejado de crecer. En 2003, una tercera parte de los 40.000 millones de dólares invertidos por extranjeros procedía del viejo continente, y Florida, con 8.000 millones, absorbió el 21% de la inversión foránea total.

La actividad inmobiliaria es uno de los motores del sur de la Florida y es especialmente significativa en las zonas costeras, donde se ha generalizado la construcción de grandes torres residenciales que compiten con los altos edificios de oficinas que hasta hace poco dominaban las vistas.

Dentro de la actividad inmobiliaria extranjera a gran escala en la costa este de Estados Unidos cobran un especial protagonismo los fondos alemanes y las inmobiliarias españolas, mientras que en el sector residencial los principales actores son los compradores privados latinoamericanos, con la mitad de las adquisiciones, y los europeos, que llevan a cabo la sexta parte del total.

Una de las ventajas de Miami frente a España como ubicación en la que comprar una segunda residencia turística es, para los europeos, el hecho de que la población sea bilingüe, lo que hace que los extranjeros se encuentren especialmente cómodos en este lugar.

Nuevos inversores latinoamericanos.- La actividad inmobiliaria residencial internacional no se limita ya a un grupo de ciudadanos de países ‘ricos’ que compran viviendas para invertir y disfrutar en otros países. Cada vez son más los latinoamericanos, emigrantes en Estados Unidos, que deciden comprar casas en sus países de origen con sus ahorros. Esto está creando un nuevo flujo económico que, aunque hasta ahora no ha tenido demasiada importancia para este mercado, ha reportado un pequeño cambio en su funcionamiento.

Según las cifras recogidas en un estudio encargado por la empresa Re/Max a la Horwatg Consulting, el 94% de los dominicanos residentes en Nueva York están interesados en adquirir una vivienda en su país de origen, ya que “lo consideran una sólida inversión”. En Europa, por el momento, el porcentaje no es tan elevado, pero los nuevos planes de las entidades financieras y el crecimiento a nivel económico y social de algunos sectores de inmigrantes hacen prever cierto crecimiento.