La inversión directa en inmuebles terciarios en la región EMEA crece un 40% en 2010

La actividad inversora de los tres primeros trimestres de 2010 ya fue sustancialmente superior a la del año pasado y se espera un buen cuarto trimestre. El cuarto trimestre es tradicionalmente el más fuerte del año y Jones Lang LaSalle calcula que las operaciones de inversión directa en inmuebles terciarios alcanzarán los 31.000 millones en Europa, cifra un 35% más alta que el volumen registrado en el tercer trimestre.

La tendencia al alza de los volúmenes de inversión ha sido común en toda Europa, pero más acentuada en Alemania y los países nórdicos; así, comparado con 2009 se prevé que la inversión aumente casi el doble en la primera y más del doble en la segunda, hasta un total de 33.500 millones de euros en los dos mercados. La región CEE (Europa central y oriental, por sus siglas en inglés), mantuvo su peso dentro del volumen total de operaciones de Europa en 2010 (6%, como en 2009), ya que las operaciones crecieron un 42% interanual.

La inversión transfronteriza se ha mantenido en el nivel del 50% durante todo 2010, y Jones Lang LaSalle espera que este porcentaje suba a medida que los inversores que compran con fondos propios en lugar de deuda —especialmente de Asia y Oriente Próximo— van poniendo activos emblemáticos europeos en su punto de mira.

Jones Lang LaSalle augura que el volumen de inversión directa en inmuebles terciarios siga creciendo en 2011, aunque a un ritmo más pausado que en 2010. Así, se espera que la subida sea del 25-35%, hasta un total de 130.000 millones de euros, ya que se han producido importantes cambios en los mercados mundiales de deuda que han alterado sustancialmente la dinámica de la inversión inmobiliaria directa. En este sentido, los bancos siguen reestructurando sus carteras de préstamos y, por lo tanto, han reducido la cantidad de deuda disponible para nuevas compras.

Jorge Sena, director del área de mercados de capitales de Jones Lang LaSalle en España, señaló: «El sentimiento inversor es positivo en toda Europa, hasta el punto de que un amplio abanico de inversores ha puesto sus ojos en inmuebles terciarios prime en Europa, y se está registrando una intensa actividad de captación de capitales, si bien la escasez de este tipo de producto ha restringido los niveles de inversión.

Los grandes, líquidos y transparentes mercados de Reino Unido, Francia y Alemania —sobre todo Londres y París— serán los destinatarios de la mayor parte de la inversión. No obstante, los inversores ampliarán su ámbito geográfico y veremos más operaciones en los países nórdicos, Europa central y oriental y Moscú».

Luis Íñiguez, director de la división de retail de Jones Lang LaSalle en España, añadió: «Los inmuebles comerciales supondrán el 30% de las operaciones en 2010 y están constituyendo una proporción cada vez más alta de las carteras de inversión. Prevemos que los inmuebles comerciales sigan ocupando un lugar destacado en la agenda de los inversores internacionales el año próximo».

La deuda y los cambios normativos han retrasado la recuperación de los mercados de inversión en inmuebles terciarios, especialmente los flujos transfronterizos, que fueron más débiles en 2010 a pesar del mayor número de los fondos de inversión de gobiernos listos para invertir en inmuebles europeos. Jones Lang LaSalle afirma en el estudio que los bancos conservan la llave del mercado de inversión en 2011, ya que su influencia se deja sentir a ambos lados de la ecuación. Tendrán que reducir su exposición inmobiliaria y poner presión sobre los prestatarios para que vendan, pero también tendrán que financiar operaciones.

Jorge Sena puntualizó: «Esperamos que salgan al mercado más inmuebles terciarios en venta, sobre todo de los bancos nacionalizados que busquen reducir su exposición al mercado inmobiliario. Probablemente veamos una aceleración en el número de activos que salen al mercado, un incremento en las operaciones de desinversión de precio elevado y una reducción de los plazos de espera que se conceden a los préstamos morosos. Esta tendencia indica que los bancos y los administradores piensan que el mercado ya se ha recuperado y que pueden conseguir precios razonables». Y añadió: «Un considerable volumen de capital apunta al sector inmobiliario en todo el mundo. A la vista de este hecho, combinado con la confianza de los inversores y la mejora de los fundamentales del mercado, cabe esperar que siga aumentando la asignación de capitales a esta clase de activo durante el próximo año. El capital provendrá de diversas fuentes que, además, serán importantes para la estabilidad de los mercados: las aseguradoras, los fondos de pensiones y las inmobiliarias cotizadas seguirán invirtiendo, así como las carteras gestionadas por terceros, las inmobiliarias en manos privadas, los fondos de inversión de los gobiernos y los grandes patrimonios, grupo en el que esperamos ver un incremento de la actividad inversora. Los inversores seguirán muy centrados tanto en la selección de países como de productos, ya que la deuda pública y la sostenibilidad de las rentas continuarán siendo factores determinantes en las estrategias de inversión».