Los inmuebles y la banca

En los momentos que corren, el sector inmobiliario sufre un parón agónico, en el que llevamos inmersos casi tres años. Ya en la primavera del 2007, se notaban síntomas de “gripaje” en el motor del sector. Los precios elevados habían transformado a la demanda en insolvente y empezaban a disminuir las visitas y por lo tanto las ventas. La crisis financiera mundial de agosto de 2007 da al traste con el invento y el sector naufraga estrepitosamente con su largo rosario de pequeños y grandes desastres.

Una de las consecuencias de esta realidad es que los bancos empiezan a ver sus balances inundados por Activos No Deseados. En una primera instancia las entidades negocian con el deudor moroso, y se practica la compra pura y dura por el valor de la deuda más los impuestos correspondientes, que también son un gasto, de esta forma se evita que el ratio de mora se dispare y la entidad se va cargando con inmuebles las más de las veces, con un valor de tasación inferior al valor de compra. Perdida segura a la hora de desinvertir, en caso contrario la pérdida vendría producida al tener que provisionar, en función de las disposiciones del Banco de España.

Además, existen los activos que llegan vía contenciosa, en los que la intervención judicial dilata los tiempos hasta el infinito, porque una cosa es ganar el pleito y la otra es tener la posesión y esos dislates en el tiempo cuestan dinero a muchos sin que beneficie a nadie.

Todo este enjambre de productos no puede continuar en el balance y, sacarlos del mismo en los tiempos que corren, es realmente complicado. Tradicionalmente las crisis afectaban al sector en solitario, eran crisis propiamente inmobiliarias fruto, generalmente de desajustes entre la oferta y la demanda, y no como ahora, en nuestro país se dan cita diferentes crisis que afectan a todos los sectores de la economía.

Ante esta situación, ¿qué hacer? Sacar del balance los activos en el menor tiempo posible y por el precio más alto. Los medios tradicionales de comercialización no funcionan, la demanda esta plana, no existe. El inversor no está por la labor de invertir. Todo ello debido a que no se sabe hasta cuándo llegará la caída. En un mercado en caída sostenida de precios, comprar hoy puede significar arrastrar perdidas futuras. Para que el inversor funcione, hace falta que las posibilidades de plusvalías sean una realidad que se palpe, y esto hoy no es así. De esta manera, ni las subastas, ni las cesiones de remate, ni la figura misma del inversor son solución al volumen de activos que atesoran las entidades.

La única posibilidad es buscar un usuario final, al que un precio y una financiación muy atractiva le hagan generar una demanda que realmente no existe.

El sistema para deshacerse de estos activos bascula sobre tres patas:

• Financiación, en casos como estos, buscando al usuario final que necesita ese bien. Lo que vendemos realmente son cuotas/mes. Financiaciones al 105% son habituales en los momentos que corren, créditos ayunos de comisiones (de estudio, apertura, etcétera), generalmente con un diferencial muy poco por encima del Euribor. De modo y manera que la financiación sea un argumento de compra/venta.
• Precio atractivo: la deuda e, incluso, algo menos. Hoy es complicado saber lo que valen las cosas, tasaciones de hace 24 meses se han quedado obsoletas y nada tiene que ver con un mercado en coma.

Esto que estamos diciendo se puede hacer con los productos del mundo terciario y de la primera residencia donde, con las premisas antes citadas, se puede encontrar cliente que compre. Mucho más complejo es el caso de la segunda residencia, donde se concentra un porcentaje importante de la obra terminada en poder de la banca. Aquí, la salida al mercado nacional es más difícil porque este se encuentra saturado y ahora mismo es muy difícil encontrar comprador. La gran apuesta puede ser Europa, una Europa que tirita y que tiene muy cerca su Florida. Pero para ello haría falta una unión entre los que tienen el problema, sean promotores o sean bancos o entidades crediticias, y con un despliegue en bloque y con ayudas del ICEX y/o oficinas comerciales de España en el extranjero, que ayuden a drenar el exceso de oferta que hay en nuestro país. Hoy por hoy, pensar en esa unión es soñar y, sin embargo, es la única solución que se me alcanza a este problema.

• Dar a conocer el producto en un contexto en que el mercado mira con desconfianza a un sector en declive.

Lo que no creemos que sea posible es vertebrar nuevas inmobiliarias a rebufo de un portfolio “No Deseado”, que no ha sido escogido, sino heredado de muy diferentes formas y maneras. Además, generalmente es un conjunto heteróclito de inmuebles, caro y con problemas de gestión. Esta situación se produjo en el pasado, en un país con potencial de crecimiento, donde por razones parecidas a las actuales, las inmobiliarias pasaron a convertirse en propiedad de los bancos, quienes las tutelan y desarrollan, hasta que en temporadas de bonanza las sacan de nuevo al mercado y las venden.

Esto ahora no va a ocurrir. El sector inmobiliario residencial tendrá que adaptarse a la demanda de una población envejecida, 250.000 vivienda por año como mucho, la tercera parte de las entregas de hace cuatro años, y en estas condiciones que esto vuelva a ser un negocio atractivo, me parece difícil.

A esto hay que añadir que el sector esta prácticamente en quiebra, no se atisba ninguna esperanza de recuperación, si esto dura, que va a durar. A la vuelta de estos malos tiempos volverán aparecer nuevos actores, emparentados con los que ahora fenecen, pero nuevos.

La caída va a continuar y me refiero a la caída en los precios, por debajo incluso de su valor de reposición. Hasta que el stock de viviendas no se disuelva, la atonía en los precios va a continuar. Es necesario que falte el producto en el mercado para que los precios suban.

Es momento de soltar lastre, porque la tenencia de inmuebles no es gratuita. Impuestos, seguros, tasas, mantenimientos, etcétera, gravan su tenencia. Y, entre eso, y la provisión es conveniente soltar lastre cuanto antes. Y eso con los productos que, de alguna manera, tienen aceptación en el mercado.

Caso diferente es el del suelo, donde se concentra la mayor deuda bancaria. Este hoy no tiene salida independientemente de cómo se ofrezca. Y es el auténtico gran problema, unos activos ilíquidos, que significan provisiones y, por ende, merma en el resultado y que no pueden venderse a ningún precio. Lo único que puede hacerse con ellos es gestionarlos porque, además, la mayor parte están con importante déficit de gestión y es difícil valorar cuando se pueden transformar en líquidos.