Continúa la ralentización en el mercado de locales comerciales

La zona Prime de Madrid es la única que ha visto aumentar el número de operaciones respecto al pasado ejercicio (+9%), registrándose menos transacciones en la primera línea (-66%) y segunda línea (-31%). La mayoría de las operaciones se han cerrado sobre pequeñas superficies (menos de 200 m²). En cuanto al régimen, en 2009 se ha roto el equilibrio que existía entre operaciones de alquiler y venta. Las transacciones de alquiler han representado el 70% del total.

La disponibilidad de locales comerciales a finales de 2009 se ha incrementado hasta el 6,2% de media en la ciudad. La oferta disponible ha aumentado principalmente en segundas líneas y se ha mantenido casi estable en zona Prime, con una tasa del 6,7%. La zona Prime es también la que ha registrado mayor rotación de negocios (12,5% en 2009) que, sin embargo, se ha reducido tres puntos porcentuales respecto a los dos años anteriores. Ayala, Hermosilla, Claudio Coello y Lagasca han sido los ejes comerciales con más renovación de negocios.

La actividad que ha demostrado mayor dinamismo durante 2009 ha sido la de Leissure Business (gimnasios, spas, fitness…), y en cuanto a los operadores, las cadenas nacionales han sobresalido sobre las internacionales, éstas últimas vinculadas mayoritariamente a los negocios de textil. Sobresale el aumento de la demanda procedente de comercios de origen asiático, tanto para negocios de alimentación como de textil.

Los precios de alquiler de los locales comerciales de Madrid han descendido un 20% de media durante 2009. Tan sólo las rentas de la calle Jorge Juan permanecen estables y Arenal es la única calle que ha registrado un incremento de las rentas de sus establecimientos, por encima del 7%.

La calle Preciados, pese a sufrir un aumento de la disponibilidad que hasta 2008 era prácticamente nula, mantiene los precios de alquiler más caros de Madrid, con una renta máxima de 2.200 euros/m2/año. Le siguen en la zona Prime las calles Ortega y Gasset y Serrano, con una renta máxima de 2.000 euros por metro cuadrado al mes.

La calle Fuencarral, ya consolidada como eje comercial alternativo, está extendiendo su influencia a la zona aledaña, que empieza a emerger como una moderna área comercial y cultural, conocida como Triángulo Ballesta, que comprende las calles de la Corredera Baja de San Pablo, Ballesta, Barco, Valverde y Desengaño.

El volumen de inversión en el mercado de retail de Madrid -locales y centros comerciales- en 2009 ascendió a 850 millones de euros, una cifra que ha supuesto superar en 600 millones de euros el registro de 2008. Las grandes operaciones vinculadas a centros comerciales -como Nassica, Príncipe Pío y Plenilunio- han representado el 65% del total.

Los operadores más activos han sido family offices nacionales y fondos internacionales, principalmente de Holanda, Reino Unido y Alemania. La demanda media de inversión se sitúa entre 1 y 5 millones de euros, con una rentabilidad del 6%-7%. El máximo interés se concentra en las operaciones de sale&leaseback y en la búsqueda de activos con inquilinos estables y solventes.

La baja actividad económica se ha dejado sentir en el mercado de locales comerciales de Barcelona. Las transacciones de este tipo de inmuebles han descendido un 26% durante 2009 y la rotación media ha alcanzado el 19,8% en el periodo analizado.

En contraste a esta tendencia general, en las calles de primera línea se ha observado, sin embargo, un repunte de las operaciones, debido a que los inquilinos de segunda línea aprovechan la bajada de rentas para ubicarse en un área comercial más estable y resistente a la crisis.

Durante 2009 los operadores se mostraron reacios al pago de traspasos y un gran número de contratos fueron revisados, renegociando tanto las rentas como las condiciones subyacentes. También se ha observado un alargamiento en los plazos de negociación.

La tasa de disponibilidad media en la ciudad se ha situado en el 3,1%, y se observa un mayor incremento en las calles de segunda línea como consecuencia del desplazamiento de los usuarios hacia la primera línea.

Las calles Paseo de Gracia y Rambla de Cataluña, en zona Prime, así como Portal de l’Angel y Portaferrisa, en primera línea, son las más demandadas de Barcelona por su afluencia de público de alto poder adquisitivo u orientado al consumo masivo.

Respecto a 2008 se ha observado un ajuste de las rentas medias, que han disminuido entre el 15% y el 20%. La zona Prime se ha mostrado más resistente a las bajadas de precios e, incluso, calles como Paseo de Gracia han registrado ligeros incrementos (2,2% interanual). Portal de l’Angel presenta la renta más alta de la ciudad (2.280 euros por metro cuadrado al año), y no ha presentado cambios en su renta media durante 2009.

El volumen de inversión en el segmento de retail en la capital catalana durante 2009 ha ascendido a 400 millones de euros, un 44% correspondiente a locales a pie de calle. Las operaciones de sale&leaseback de las entidades bancarias han tenido una especial relevancia, y han predominado los fondos internacionales y los family office de origen nacional. Las rentabilidades máximas alcanzadas durante 2009 han sido 5,75% en locales prime, 6,3% en locales primera línea y 7% en locales segunda línea.