El precio medio de la vivienda nueva en España ha disminuido un 4,5% en el primer semestre de 2009

El estudio se ha realizado sobre un total de casi 400 municipios. En este informe se presenta el resultado correspondiente a las 50 capitales de provincia, 21 ciudades de más de 100.000 habitantes, 50 ciudades con más de 50.000 habitantes y 73 ciudades con una población superior a 25.000 habitantes.

El precio de la vivienda nueva de tipo medio en las capitales de provincia se ha situado al final del primer semestre de 2009 en 2.589 euros por metro cuadrado construido (que para una vivienda de 100 m² equivale a 258.900 euros).

En las capitales de provincia la reducción del precio medio semestral (-4,5%) es inferior a la reducción del último semestre de 2008, que fue de -5,5%, y superior a la del primer semestre de 2008 que fue de -1,2%.

La variación del precio medio en los últimos doce meses en las capitales de provincia ha sido de -9,8 %, inferior en 9,7 puntos a la experimentada de junio 2007 a junio 2008, que fue de -0,1%.

Durante el periodo enero-junio 2009 el precio medio de la vivienda nueva ha bajado en todas las capitales. En todas las capitales la evolución semestral de los precios medios ha sido inferior a la del IPC de los últimos seis meses (-0,1%). En 47 capitales los precios medios han experimentado bajadas semestrales inferiores al 5% y en tres (Madrid, Salamanca y Valencia), se ha experimentado una bajada superior al 5%.

Las capitales con precios unitarios más altos son Barcelona (4.041 €/m²), San Sebastián (3.822 €/m²) y Madrid (3.405 €/m²), con variaciones respectivas en el primer semestre del -4,8%, -2,5% y -6,9%.

Las capitales más baratas son Pontevedra (1.387 €/m²), Badajoz (1.445 €/m²) y Lugo (1.481 €/m²).

El precio medio de la vivienda nueva y las variaciones semestrales en las principales ciudades que no son capitales de provincia han sido los siguientes:

a. En las 21 poblaciones de más de 100.000 habitantes la variación media en el primer semestre ha sido del -3,2% (anual -8%), situándose su valor medio en 2.214 €/m².

b. En las 50 poblaciones de más de 50.000 habitantes la variación media en el primer semestre ha sido del -3,1% (anual -7%), situándose su valor medio en 2.032 €/m².

c. En 70 poblaciones analizadas de más de 25.000 habitantes la variación media en el primer semestre ha sido del -3,1% (anual -6,3%), situándose su valor medio en 1.875 €/m².

d. En las casi 200 poblaciones analizadas de menos de 25.000 habitantes la variación media en el primer semestre ha sido de -1,2% (anual -4,8%), situándose su valor medio en 1.823 €/m².

En la actualidad existe un importante stock de vivienda nueva en venta, formado por las viviendas que no se han podido comercializar.

El mercado inmobiliario de la vivienda constata una importante deceleración de la actividad productiva derivada de la importante reducción de los volúmenes de ventas. Estos procesos son mas acusados en las zonas turísticas y en las áreas periféricas de las ciudades medianas.

Los datos del INE indican que el volumen de viviendas iniciadas y terminadas durante el primer trimestre de 2009 ha decrecido de modo muy importante respecto al mismo período de 2008.

La demanda presenta en general un nivel de ralentización considerable. Esta tiene su origen en los altos precios alcanzados y de las importantes dificultades de financiación tanto en la actividad de promoción y como en la de compra y que se fundamentan en la disminución del nivel de liquidez de las entidades financieras que les obliga a ser mas selectivas en la formalización de operaciones de crédito a promotores y terceros.

La reducción del precio medio semestral (-4,5%) es inferior a la reducción del último semestre de 2008, que fue de -5,5%, y superior a la del primer semestre de 2008 que fue de -1,2%.

Es previsible que el importante nivel de oferta existente de vivienda nueva libre en edificio plurifamiliar se vaya absorbiendo en los próximos semestres. El ritmo de disminución del stock dependerá en parte de la ralentización de la actividad productiva de nueva viviendas y siempre que ésta no supere el volumen de compras por parte de la demanda.

La demanda potencial existe aunque a un nivel muy inferior al de los años anteriores. No obstante presenta una importante dependencia de la situación general de la economía y de las posibilidades de financiación.

La reactivación de los ritmos de venta será gradual no alcanzando previsiblemente las cuotas de los últimos años. La intensidad de la reactivación dependerá de diversos factores:

• La reducción de los precios ofertados por los promotores que está íntimamente ligada a su capacidad de soportar su nivel de endeudamiento.
• La estabilidad económica del país en base a su crecimiento y disminución del paro (las previsiones macroeconómicas para el año 2009 indican que la economía española tendrá un crecimiento negativo en 2009).
• La renta real disponible de las economías familiares para la adquisición de vivienda (los datos publicados apuntan hacia una importante disminución en el año 2009).
• La no intensificación del proceso de desinversión en el sector inmobiliario de viviendas tanto de agentes nacionales como extranjeros.

Es previsible que durante todo el año 2009 se mantenga la tónica de una demanda interesada pero expectante y reticente, ante una oferta con crecimiento tendente a la paralización, y ventas con síntomas de debilidad.

Es probable que los precios continúen con la tendencia descendente. La magnitud de dicho descenso vendrá determinada por la presión financiera sobre los promotores y por el nivel de endurecimiento de los requerimientos crediticios a las familias para la adquisición de una vivienda.