Los problemas de financiación retrasan la promoción de centros comerciales

Los hogares españoles han moderado su consumo en la primera mitad del año. Si las ventas minoristas bajaron más de un 40% en este periodo, tal como afirma Eurostat, la razón hay que buscarla en la situación económica de las familias, no a la falta de oferta. De hecho, en la primera mitad del año se han abierto 21 centros comerciales más, que ponen en el mercado más 530.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable. Y hasta finales de año está prevista la apertura de otros 18 centros más, según datos de Jones Lang Lasalle.

El parque de centros comerciales crece a niveles récord, similares a los de 2006, a pesar de que la situación es muy diferente. Este desfase se debe a la finalización de proyectos que comenzaron a construirse en torno a 2004. Frente a la rica cosecha de inauguraciones, los nuevos proyectos sí que han experimentado un parón acusado. Pierre Sánchez, director de Retail de EXA afirma que la actividad promotora ha bajado a la mitad debido a la dificultad por encontrar financiación. "La compra de suelo para grandes superficies ha bajado entre un 40 y un 50%", remacha.

Inversores más cautelosos. La sequía crediticia no sólo afecta a España. A escala internacional las operaciones en el mercado del retail europeo han caído a la mitad, según Jones Lang. "Desde finales de 2007 se han extremado las precauciones", informa Carlos Armero, director de Operaciones de Mace. La firma de project management ha detectado que la promoción se ha ralentizado, se planean fases más conservadoras y se supervisa más la gestión de obra.

Por otro lado, la cautela de los inversores se manifiesta en la exigencia de mayores rentabilidades. Pese a estos recelos, el sector español sigue siendo interesante para los fondos internacionales, que son los que tienen la capacidad financiera que falta en España. "Existe un mercado joven con recorrido, que ofrece más seguridad que los países emergentes", explica Steven Weaving, director de Capital Markets Retail de Jones Lang Lasalle.

Entre las fortalezas del mercado nacional está el hecho de que los centros españoles reciben en conjunto cerca de 1.600 millones de visitas al año. Precisamente, uno de los retos que se ha planteado el sector es el de mantener la afluencia, en la esperanza de que la estancia en estos centros acabe fructificando en compras.

Por el momento, la crisis ha erosionado en un 8% el consumo en las grandes superficies, según Pierre Sánchez. "En cualquier caso, no es un recorte dramático", afirma el directivo de EXA. Los expertos coinciden en señalar la fortaleza del sector y niegan que la revisión del valor de estos activos responda a un menor rendimiento.

Antes de verano Metrovacesa vendió los centros de La Maquinista (Barcelona) y Habaneras (Alicante) con un descuento de 7,2 millones de euros respecto a su valor en libros. La situación no es extraordinaria. Weaving afirma que se están planteando operaciones con rebajas de entre el 5 y el 10%, debido a la necesidad de liquidez urgente que tienen las promotoras.

En los seis primeros meses de 2008 se han cerrado cinco operaciones con centros comerciales, con especial relevancia a la citada de Metrovacesa, que supuso un 73% del capital movido en total. Si no ha habido más operaciones es porque los compradores están a la expectativa de mejores precios, mientras que las promotoras no se resignan a bajar precios por activos que consideran sólidos. Pierre Sánchez considera que en la segunda mitad del año se producirán más compraventas, cuando los vendedores se conciencien de que las rentabilidades no volverán a ser las mismas en los próximos dos años.

La moda toma el testigo. La sequía crediticia también afecta a los centros comerciales de una forma secundaria: por las características de los operadores que se instalan en ellos. Las grandes cadenas están tomando preponderancia respecto a los pequeños inversores, más sensibles a la crisis. Así, las grandes cadenas reservan locales mayores que hacen que la rentabilidad por metro cuadrado alquilado descienda. "Nos consta que la comercialización es más compleja", afirma Carlos Armero.

Frente a un consumidor que quiere ahorrar en las compras, los supermercados descuento y outlets están tomando preponderancia. Asimismo, la crisis residencial ha torpedeado los resultados de las tiendas dedicadas a los complementos para el hogar, mientras que alimentación y moda aguantan como pueden el tipo.

La evolución del consumo durante 2008 y 2009 puede que marque una tendencia a la baja en los niveles de rentas de los centros, especialmente en los parques de medianas. Desde Jones Lang Lasalle se afirma que "probablemente los centros en funcionamiento harán mayor uso de los descuentos temporales o congelación de las subidas pactadas para evitar la desocupación". A pesar de estas expectativas austeras, el presidente de la patronal de centros comerciales, Javier García-Renedo, es optimismta: "soslayaremos los problemas gracias a la capacidad de negociación con los operadores y por nuestra implicación en las implantaciones".