Las tasadoras negocian con Vivienda la nueva manera de valorar el terreno

Las sociedades de tasación ya están cumpliendo con lo indicado en la Ley de Suelo, pero algunas de ellas opinan que conviene realizar ciertas aclaraciones para tener más seguridad de sus interpretaciones en función de la finalidad con que se planteó la ley. Por ejemplo, para el director general de Tasaciones Hipotecarias (TH), Gustavo Sáiz, uno de los problemas de la nueva normativa es su retroactividad cuando se tiene que aplicar en operaciones que se realizaron bajo el anterior marco legal. El Ministerio de Vivienda ya ha contactado con la patronal de las tasadoras (Atasa) para que emita sus sugerencias y le ha asegurado que contará con esa información para tomar una determinación, por lo que esta asociación ha creado una comisión técnica interna que dará una opinión no vinculante que aclare la interpretación de esta norma. El director general de Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa), Luis Leirado, considera que el hecho de que Atasa haya establecido un grupo de trabajo indica que sí hay puntos que aclarar, pero José Luis Estevas-Guilmain, presidente de Sociedad de Tasación (ST) —empresa que ayudó a fundar la patronal, de la cual se desvinculó hace años—, cree que la legislación aprobada es "muy clara y tenemos que ajustarnos a ella".
La nueva Ley de Suelo (8/2007) se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el pasado 28 de mayo y entró en vigor el 1 de julio con la intención de "combatir la especulación urbanística, buscar la transparencia y el control del fraude y perseguir un desarrollo más sostenible y humano", según ha asegurado la ministra de Vivienda, Carme Chacón. El director general de Urbanismo y Política de Suelo de este ministerio, Marcos Vaquer, ha indicado que esta normativa alcanzó un consenso "notable" en la fase de consultas previa a su aprobación, tanto con el sector como en el seno del Consejo Económico y Social (CES), desde la patronal de los empresarios (CEOE) hasta los sindicatos Comisiones Obreras y UGT. Sin embargo, algunos de los agentes protagonistas y ciertas comunidades autónomas no están satisfechas con el resultado, como refleja el hecho de que a finales de agosto la Comunidad de Madrid presentó un recurso de inconstitucionalidad por una supuesta invasión de sus competencias, entre otros motivos.
Entre las características de la nueva normativa destaca la reserva de un mínimo del 30% para edificar vivienda protegida —aunque los gobiernos regionales pueden aumentar ese porcentaje si lo desean— y, sobre todo, la clasificación del suelo en rústico o urbanizado. Aunque estos cambios se deben conciliar con las diferentes leyes autonómicas y su efecto se verá a lo largo de los meses, se correlacionan con el mercado hipotecario e influyen de modo decisivo en las valoraciones, debido a que antes se tenían en cuenta las expectativas de los terrenos y ahora sólo su situación real.

Menos actividad empresarial.- La opinión de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) es que si la nueva normativa se aprobara con su texto actual no solucionaría el problema del precio del suelo y de la vivienda, sino que encarecería aún más el terreno y sembraría dudas entre los empresarios, que disminuirían su actividad y, como consecuencia de ello, existiría menos oferta disponible y se perderían empleos. Además, los propietarios no pueden retener ni urbanizar el suelo urbanizable sin delimitar, ya que "quien lo retiene es quien no aprueba la delimitación y sobre este problema la ley no dice nada".
Al presidente de la sociedad promotora constructora Detinsa, José Antonio Moreno, le preocupa que, aunque el borrador de la norma establece que la nueva clasificación del suelo se hace a efectos expropiatorios, sus efectos se están dejando notar en el negocio, ya que en estos momentos sólo se clasifica como urbano el terreno que ya está casi urbanizado, a falta de las calles. "Si alguien quiere comprar suelos con un desarrollo menos avanzado los bancos, haciendo caso de las tasaciones, los clasifican como rústicos y no les dan la financiación necesaria para afrontar una compra a precio de mercado", puntualiza Moreno. El presidente de Detinsa vaticina que esto "puede bloquear las transacciones del mercado de suelo" y cita algunos casos en los que la nueva valoración puede afectar de forma negativa, como cuando a una inmobiliaria que ha adquirido un suelo hace dos años le vence la póliza que había pedido para llevar a cabo esta compra y, al renovarla, tiene un valor diferente debido a los nuevos criterios de tasación, con lo que aumentan las posibilidades de que no se renueve el crédito. Otras de las posibles afectadas son las empresas cotizadas, que deben informar periódicamente de sus activos, o las que necesiten financiación, ya que al volver a tasarse todos sus activos con otros criterios su patrimonio disminuye enormemente.
En función de lo visto, las mayores perjudicadas por la nueva Ley del Suelo son las promotoras que disponen de grandes bolsas de terreno, ya que algunas compraron suelo en función de sus expectativas de edificación y no del valor real de mercado. Un ejemplo de ello es Reyal Urbis, que posee más de ocho millones de metros cuadrados de suelo y a 30 de septiembre contabilizó pérdidas de 67,5 millones de euros, debido fundamentalmente al efecto provocado por la revalorización contable de los activos en el proceso de adquisición de Urbis. Sin este efecto contable, el beneficio de explotación de la compañía hubiera superado los 356 millones de euros y habría alcanzado un resultado neto positivo superior a los 115 millones de euros.
Gustavo Sáiz entiende que algunas promotoras se sientan perjudicadas, pero recuerda que aún está pendiente de publicarse el reglamento de aplicación de esta ley y esto puede dilatarse bastante en el tiempo. Por su parte, la única solución posible que ve Moreno es que el Ministerio publique un reglamento que resuelva la situación o que modifique las cláusulas de división del suelo.

Entidades financieras.- Ante esta primera etapa de un cambio de ciclo en la que está inmersa todo el mercado, Luis Leirado observa que existe una falta de definición que genera incertidumbre, mientras que para Gustavo Sáiz se trata de un tema "muy delicado", debido a la trascendencia económica y al protagonismo que el sector inmobiliario tiene en estos momentos. Para empezar, las entidades financieras ya acusan una falta de definición cruzada y están tomando sus precauciones, aunque Estevas-Guilmain les reprocha que deberían haber reaccionado antes. Como ejemplo de ello tenemos al BBVA, que en el apartado de suelo recomienda a sus analistas evitar a las empresas gestoras, a las grandes acumuladoras de suelo, a las promotoras con un endeudamiento elevado por suelo y, en todos los casos, los suelos a largo plazo basados en expectativas.
El director general de Tinsa recuerda que "nuestro trabajo es consecuencia de la evolución del número de hipotecas, así que si se producen menos operaciones finales necesariamente se realizarán menos tasaciones. De todos modos, el sector siempre ha sabido adaptarse a las situaciones difíciles". Para el presidente de ST las operaciones no sólo están disminuyendo por la nueva normativa, sino porque ha coincidido la evolución negativa del mercado con la crisis financiera, que ha provocado una falta de crédito y, por lo tanto, de confianza. "La cifra total de este año descenderá con respecto a 2006 y a nosotros eso también nos afectará. La situación del año que viene dependerá de la evolución de la crisis financiera: si se recupera el sector inmobiliario ajustará sus precios de forma tranquila, hasta lograr tasas de crecimiento similares al IPC", confirma Estevas-Guilmain. A pesar de que percibe que hay menos encargos en algunos sectores y han notado una disminución de valores de suelo, Sáiz apuesta por digerir la situación con serenidad y quitarle dramatismo, ya que "cuanto antes se resuelva será mucho mejor para el sector y yo soy optimista al respecto".