El número de viviendas en venta crece debido a la inercia de las promotoras

El sector inmobiliario está ajustándose a marchas forzadas a un mercado muy diferente al del año pasado. El número de viviendas iniciadas a lo largo de 2008 se reducirá un 9,3% con respecto al año anterior, en un intento por adaptarse a un nivel de ventas más bajo, según recoge el 'Informe de Coyuntura Inmobiliaria 2008' elaborado por Grupo i y patrocinado por Caja Madrid.
Aunque la formación de hogares se mantiene estable, la demanda sufrió un parón muy acusado en 2007, especialmente notable en las zonas de costa. La huida de los inversores y de los compradores extranjeros es una de las principales causas de que los ritmos de venta sean entre un 40 y un 50% más bajos que en 2006. Así, comercializar una promoción cuesta entre 30 y 36 meses, mientras que hace doce meses se tardaba menos de 24 meses.
Estos datos se reflejan en el hecho de que la demanda en 2008 se sitúe en torno a las 500.000 viviendas, de las que 370.000 serán de obra nueva. La demanda de obra nueva se satisfará principalmente con los pisos que se comenzaron a construir hace dos años, en pleno boom urbanístico. El Grupo i opina que el sector tendrá que hacer frente durante este año a un stock inicial de 200.000 viviendas sin vender, a las que se irán sumando las que iniciaron sus trámites en los últimos años. Contando con que en 2005 se iniciaron 759.000 viviendas, según datos del INE, el volumen de viviendas que no encuentren dueño podría situarse en breve en torno al medio millón de unidades.
Aunque las promotoras han optado por retrasar todo lo posible la salida de nuevo producto al mercado, la inercia del mercado corre en contra de los intereses de las inmobiliarias.

Soluciones diversas. En este contexto, son muchas las empresas que están experimentando dificultades. Para el Grupo i los agentes con menor capacidad del mercado se verán abocados al cierre. Las empresas con más margen de acción están ajustando el precio de su producto al máximo.
El director de Investigación de Mercado y Consultoría del Grupo i, Miguel Pinto, insistió durante la presentación del informe en que "los precios de la vivienda no van a bajar". Sin embargo, los datos aportados por el estudio auguran una caída real de precios al estimar que éstos crecerán por debajo del IPC al término de este año.
Concretamente, el estudio espera que el precio de la vivienda se sitúe a finales de 2008 entre los 2.087 euros por metro cuadrado y los 2.215 euros por metro cuadrado, lo que supondrá un incremento interanual del 1,6%. Además, asegura que los precios de la vivienda de segunda mano y vacacional bajarán.
Otra de las soluciones que las promotoras están poniendo en práctica por la caída de la demanda es la venta de suelo. Sin embargo, el consejero delegado de Grupo i advirtió que la salida al mercado de amplios paquetes está afectando a la baja al precio. "Los que compraron con altas expectativas de rendimiento reflejarán pérdidas o provisiones en sus balances", anticipó Pindado.
Las dificultades por las que está pasando el sector se podrían suavizar con una "política de rescate", por parte del Gobierno. En concreto, el responsable del Grupo i citó la rebaja de impuestos para aumentar el consumo y la inversión y la construcción de nuevas infraestructuras que cubran "el vacío" creado por la caída de la construcción residencial.

Aguantar tres meses más. La solución de los problemas pasa por la recuperación de los mercados financieros, cuya falta de liquidez es la gran responsable de que se concedan menos hipotecas a los particulares y créditos a las empresas. A este respecto, Ignacio Pindado cree que en tres meses la crisis se habrá solucionado, una vez que empiecen a dar resultado las políticas de liquidez y que se hayan presentado los resultados de los bancos. Esto último es muy necesario para ver la verdadera magnitud de la crisis de las subprime. "Cuando las entidades vean quiénes han sido afectados por la crisis y quiénes no comenzarán a prestarse dinero entre ellas y se retomará la actividad hipotecaria", afirma.
A pesar de este mensaje de optimismo, Grupo i es consciente de que las consecuencias psicológicas serán más duraderas que las económicas. "Es muy plausible que la crisis inmobiliaria estadounidense nos afecte a todos. Mirarán con lupa todas las operaciones realizadas por las inmobiliarias y que durante los próximos tres años los precios de la obra nueva se sitúen bajo el IPC", afirma Pindado.
Dejando suspicacias de lado, el objetivo más importante para el sector es incentivar la compra de vivienda. Aparte de los esfuerzos que se están haciendo para convencer a la opinión pública de que los precios de la vivienda no van a bajar, las empresas confían en que la situación macroeconómica anime el mercado. En este sentido, las inmobiliarias confían en que los tipos de interés, que han seguido una tendencia al alza desde el año 2005, describan un descenso en 2008. Los analistas apuntan que este escenario es posible. A la vista de que el Euríbor se situó en un 4,79% a finales de 2007 y que en enero este índice bajó de forma muy llamativa, los expertos creen que el Banco Central Europeo procederá a rebajar los tipos de interés durante el primer semestre de este año.