José Carlos Díez

La crisis financiera del pasado verano ha coincidido con una intensa caída de los permisos de nuevas viviendas y ha incrementado la percepción de crisis en el sector residencial. La realidad es que el problema comenzó en 2006 y no tiene nada que ver con las subprime. La esencia del problema es que la cuota mensual hipotecaria ha aumentado significativamente el esfuerzo de compra en relación a la renta familiar. De nuevo, buscamos un enemigo externo y le echamos la culpa al BCE y a las subidas de tipos, pero ese incremento tan sólo ha explicado el 20% del aumento de la cuota hipotecaria en los dos últimos años, el resto es consecuencia de la subida de los precios de la vivienda. Por lo tanto, el problema se llama precio y es exclusivamente español.
Los modelos de equilibrio del Banco de España indican que la sobrevaloración está próxima al 30%. La situación se puede resolver si caen los precios de la vivienda, aumenta la renta familiar o ambas, que es el escenario más deseable. Sin embargo, la renta familiar depende principalmente de los salarios, que crecen próximos a la inflación, por lo que si los precios de la vivienda no caen tardaríamos diez años en conseguirlo.
Muchos promotores temen bajar precios para no exacerbar el mito de la burbuja y desencadenar un desplome de la demanda. Precisamente, lo que provoca burbujas es que el sistema de mercado no refleje la realidad. En España hay cientos de miles de hogares que desean comprar vivienda, pero no pueden porque los elevados precios no se lo permiten. Ese es el verdadero drama social.
Los demandantes de primera residencia comprarán en cuanto el precio sea accesible porque se trata de un bien de primera necesidad. Las expectativas jugarían un papel más relevante en segunda residencia o en el cambio de la primera residencia por una de más calidad.
Si analizamos los costes que supone promover una vivienda, observamos que el peso del suelo ha subido de manera desorbitada en España, por lo que el ajuste se va a centrar en el mercado del suelo, como es habitual en todas las crisis. Buena parte del desarrollo de suelo se ha apalancado con créditos y, ahora sí, la situación de los mercados financieros internacionales va influir de modo significativo. Nuestros bancos están teniendo serios problemas para obtener financiación en los mercados internacionales y se han visto obligados a revisar su política de concesión de préstamos. Al revisar, se han dado cuenta que tienen una elevada exposición con los promotores y, además, las peores perspectivas de negocio les han llevado a restringir los nuevos préstamos. Esto anticipa un escenario de ajuste brusco y bajadas de precios de la vivienda en 2008 y en 2009, luego los precios se estancarán hasta que las subidas salariales vuelvan a hacer accesible la compra. Mientras tanto, el resto del sector inmobiliario mantendrá su dinamismo al igual que la obra pública, aunque no podrá absorber todos los recursos que hemos utilizado para construir viviendas en los últimos años.
La economía española pierde uno de sus principales motores de crecimiento, pero no el único. El turismo, el automóvil y las empresas multinacionales y nos ayudarán a mantener crecimientos por encima del 2%. No obstante, necesitaremos al sector residencial para recuperar nuestro potencial. Por esa razón, hay que dejar que los precios y el mercado actúen y dejarnos de burbujas, cuentos de hadas y misterios sin resolver.