El mercado español absorberá 500.000 metros cuadrados de naves logísticas al año

El mercado inmobiliario logístico se mueve en parámetros muy diferentes al resto. Al igual que ocurre con el segmento industrial, la información es escasa y los profesionales comparten sus datos con más dificultad que en otros en los que la situación es algo más clara, como el segmento de oficinas o el comercial. Además, buena parte de los proyectos que ven la luz lo hacen bajo la modalidad "llave en mano", lo cual deja muy poco espacio para que las compañías de intermediación puedan ejercer su labor. Esto se debe, en parte, a la gran escasez de oferta que encontramos en este campo. Madrid y, con especial intensidad, Barcelona, no tienen la gran cantidad de suelo que se requiere para desarrollar este tipo de complejos o este resulta demasiado caro para hacerlo.
La falta de oferta es la que hace que, precisamente, el segmento esté a salvo de la ralentización que afecta al sector inmobiliario, especialmente al residencial. Para Jean Bernard Gaudin, codirector de industrial y logística de Exa, "dado que tenemos mucha carencia de oferta, no hemos notado esa ralentización; sí que es cierto que en 2006 hubo muchas entregas de proyectos 'llave en mano', y en 2007 ha habido menos, pero esto no implica una ralentización de la demanda, que sigue fuerte". Según la opinión de Gaudin, "por una parte, el efecto negativo de la ralentización de la economía en general implica una bajada del consumo, por lo que es posible que algunas empresas necesiten de menos volumen de almacenaje". Sin embargo, esta circunstancia también puede estimular el mercado, ya que "esto también implica que algunas empresas deben optimizar sus recursos y modernizar sus instalaciones. En sus planes de reducción de costes algunas contratan también operadores logísticos con este fin", señala el directivo de Exa. Por ello, prosigue Gaudin, "en este mercado la ralentización de la economía puede tener un impacto negativo, pero, al generar este tipo de necesidades para la adaptación de las empresas, también puede ser muy positivo en la creación de nueva demanda".

Nuevas ubicaciones
A pesar de que Madrid y Barcelona siguen siendo los mercados más potentes en lo referente a logística, han surgido nuevas ubicaciones que, cada vez con más frecuencia, están en la agenda de las consultoras inmobiliarias especializadas en este segmento. Algunas de ellas, como King Sturge, recogen en sus informes mercados secundarios como Tarragona, Valencia o Zaragoza.
Para Gustavo Cardozo, vicepresidente de Prologis en España, estas instalaciones "se concentran en torno a los grandes polos de población, que es donde hay más consumo, como Madrid y Barcelona, pero el aumento del precio del suelo, que triplica el de la inflación en estas regiones, ha impulsado la tendencia a abrir otros mercados, como Valencia, Zaragoza y Sevilla". El problema de la escasez de suelo es uno de los más importantes para empresas como Prologis (una de las mayores empresas de desarrollo de este tipo de naves a escala mundial) a la hora de emprender nuevos proyectos en nuestro país. "Hay falta de suelo logístico; hoy la demanda es mucho mayor que la oferta, algo extraño, ya que este es un país que cuenta con mucho suelo y con un reducido porcentaje de suelo urbanizado, por debajo del 4%", explica Cardozo.
Efectivamente, el problema de la oferta es acuciante en Madrid y Barcelona. En la capital, esta se ha visto aumentada ligeramente, según el informe de la consultora King Sturge sobre el primer semestre de 2007. Pese a todo, sigue siendo insuficiente, ya que los edificios no satisfacen las necesidades de los usuarios, no se ajustan a la actividad específica del demandante o no cumplen la normativa vigente. En Barcelona, la situación es todavía más complicada. La peculiar ubicación geográfica de Barcelona, entre la montaña y el mar, hace más difícil todavía encontrar espacio para estos complejos. Esta situación es la que lleva a los analistas de las consultoras a afirmar que la demanda en las zonas cercanas a la ciudad prácticamente no existe. Esta es la razón por la que los operadores logísticos y las empresas están buscando estos espacios en Girona y Tarragona.
También han crecido de manera importante Valencia y Zaragoza. En la ciudad levantina, la reforma del puerto, que lo convertirá en el más importante del país en transferencia de mercancías superando a Barcelona, generará una demanda importante. Fruto de este aumento de la demanda, también han subido las rentas y el suelo. Se espera que a corto plazo se incorporen más de un millón y medio de metros cuadrados a la oferta, según los datos de los que dispone King Sturge.
Por su parte, Zaragoza cuenta con rentas de entre 2,5 euros por metro cuadrado y mes a seis euros en las mejores ubicaciones. La capital aragonesa se posiciona así como un mercado atractivo, a medio camino entre Barcelona (con rentas que alcanzan los 8,5 euros por metro cuadrado y se sitúan en los 3,4 euros en las zonas más alejadas de la capital) y Madrid (con alquileres entre ocho euros y 3,4 euros por metro cuadrado y mes). No obstante, según la opinión de Gaudin, "hacen falta naves en todas las ciudades importantes, pero el volumen de demanda no es comparable al de Barcelona y Madrid".

Demanda a la espera
En esta situación, la demanda de suelo logístico está a la espera de que surjan nuevos proyectos. Para el codirector de industrial y logístico de Exa, "de aquí a un año habrá una oferta un poco más importante de productos logísticos, si, tal y como esperamos, se cumplen las previsiones de que varios proyectos vean la luz". Según Gaudin, esto estimularía también la demanda: "muchas empresas tienen que retrasar proyectos en el terreno logístico por esa falta de oferta, lo que quiere decir que, en el caso de que aumente la oferta, esto influirá en la demanda, porque estas empresas podrán por fin llevar a cabo sus planes de cambios de ubicación, modernización, ampliación o reducción de sus instalaciones".
Por el momento, el directivo de Exa considera que la situación es positiva. "El nivel de absorción está superando al del pasado año, con más de 500.000 metros cuadrados anuales", afirma Gaudin, que añade que esperan "que el ritmo siga creciendo y que la oferta disponible siga siendo algo menor que lo que absorbe el mercado; creemos que seguiremos en niveles de absorción parecidos durante los próximos años".
También Gustavo Cardozo piensa que la situación tiene que ir a mejor. Para el vicepresidente de Prologis España, todavía queda mucho por hacer en este sector, especialmente en cuanto a las infraestructuras. El desarrollo se debería centrar ahora en las "plataformas intermodales, para dar más protagonismo a la carga ferroviaria, que sigue siendo una tarea pendiente en España", según afirma Cardozo. Para él, "sería importante dar un impulso en este aspecto para integrar España como destino logístico para otros países de Europa".