Manuel Cabalgante

El Código Técnico de Edificación compromete a todos los agentes que intervienen directa o indirectamente en la construcción de un edificio, incluso al usuario último del mismo como responsable de la conservación y mantenimiento de éste.
Ni puede decirse con menos extensión, ni con más relevancia. El Código Técnico en el artículo 5 de su parte primera traslada la responsabilidad a todos los agentes, definidos en la Ley de Ordenación de la Edificación, que participan en el proceso constructivo. A todos ellos se les hace responsables, en la medida en que intervengan, de que el edificio construido cumpla con los requisitos básicos en cuanto a funcionalidad, seguridad y habitabilidad.
La Ley de Ordenación de la Edificación a la que alude el Código Técnico comienza la enumeración de los agentes intervinientes con el promotor como impulsor del proceso edificatorio. Dicho proceso culmina con la entrega de la vivienda al usuario último de la misma, usuario que se constituye en un agente más con su carga de responsabilidad. Por el camino nos encontraremos con el proyectista, el constructor, el director de obra, el director de la ejecución de la obra, las entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación y los suministradores de productos.
Todos los agentes tienen sus propias responsabilidades pero una de ellas es común: proporcionar la documentación necesaria para la elaboración del correspondiente Libro del Edificio. Este documento, resumen y auténtico libro de bitácora de la obra, se entregará junto con la vivienda al último agente del proceso edificatorio, el usuario. Éste deberá utilizar el edificio de manera correcta, siguiendo las instrucciones de uso y mantenimiento especificadas en dicho documento. Por tanto, la recomendación práctica que puede hacerse al usuario es la exigencia del Libro del Edificio, el estudio del mismo y el seguimiento de sus instrucciones con objeto de prolongar la vida útil del edificio y el correcto funcionamiento de todos sus elementos.
Pero esta documentación que obrará en su poder a partir de ahora también le va a exigir ciertas responsabilidades en el mantenimiento del inmueble, que antes no estaban claramente definidas y quedaban al veredicto que el juez dictara en los procesos de demandas por defectos y fallos de construcción.
En el Libro del Edificio, junto con las indicaciones propias del mantenimiento de las zonas e instalaciones comunes que, actualmente, ya están incluidas en los planes de conservación e inspección que establecen las comunidades de propietarios, se incorporarán una serie de instrucciones particulares para cada una de las viviendas que conforman la edificación. Instrucciones como las referidas al tipo de producto a utilizar para la limpieza de cada suelo, la necesidad de ventilación diaria de las estancias, mantenimiento y engrasado de mecanismos de persianas periódicos. Instrucciones que incluso nos indican la no conveniencia de exponer en su totalidad las persianas a la acción del sol o de evitar que éste incida directamente sobre suelos de madera que podrían sufrir decoloración.
Como vemos, en el futuro, cuando haya que dilucidar la responsabilidad sobre deficiencias existentes en las edificaciones, entrará en escena el factor del mantenimiento realizado por el propietario y que de no haber sido el correcto, puede derivar en que su demanda no sea aceptada.