Ana Belén Abad

Son muchos los ciudadanos que piensan que comprar es mucho mejor que alquilar porque a la larga en el alquiler “se tira el dinero” y además con lo que vale el precio del alquiler se paga el importe mensual de la hipoteca e incluso esta última cuesta menos que el alquiler mensual. Es cierto que a eso no le están añadiendo el coste de la comunidad de propietarios, ni el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) ni el coste de seguros, que van unidos al coste de la propiedad y no así al del alquiler.
Además de la anterior creencia, existe la idea de que una vivienda en propiedad proporciona una mayor seguridad psicológica que tener un dinero ahorrado en un banco (la vivienda es un activo “tangible”, e incluso puede pensarse que más fácil de hacer efectivo que tenerlo en una cuenta en un banco u otro tipo de inversiones que luego vaya usted a saber).
Por otro lado, parece que si tienes una obligación de ahorrar una cantidad importante al mes (vía pago de una hipoteca, que es desde luego una obligación), el nivel de ahorro será mayor que si decides destinar esa misma cantidad a cualquier otra inversión, cosa que al final no vas a hacer, entre otras cosas, porque tienes que pagar el alquiler…
Todas esas ideas y alguna más, hacen que el parque de vivienda en alquiler en España sea mínimo si se compara con el resto de países de la Unión Europea y en general con cualquier país del mundo
Sin embargo y a pesar de todo lo anterior, lo cierto es que cuanto mayores sean los tipos de interés y menor sea la rentabilidad de la vivienda, más interesante será alquilar frente a comprar.
Actualmente, estamos en un euribor del 4,4% y con perspectivas de que pueda alcanzar el 4,75% antes de fin de año, por lo que sumándole un diferencial de al menos un 0,5% y suponiendo que los tipos se estabilizan en torno al 5-6%, estaríamos hablando de un tipo hipotecario en torno al 6,25% en el mejor de los casos.
Por lo que se refiere a la rentabilidad de la vivienda, también esta es cada vez menor, el aumento interanual del primer trimestre bajó al 7% para toda España y en comunidades como la de Madrid pasó a ser ya tan sólo del 4,6%. Del mismo modo, se supone que, en el mejor de los casos, la regularización o ajuste de precios en la vivienda vendrá vía un aumento menor que el IPC e incluso una bajada de precios, al menos para los próximos años.
Teniendo en cuenta esa situación y si supusiéramos que una persona tuviera ahorrados 100.000 euros y tuviera que pedir un préstamo hipotecario de otros 200.000 para adquirir una vivienda, estaría pagando una letra de unos 1.350 euros al mes (suponiendo que el préstamo lo pide a 25 años y el tipo es fijo durante los 25 años al 6,5%).
Por esos 1.350 euros e incluso un poco menos se puede alquilar una vivienda de un valor de unos 300.000 euros. El importe de 1.350 euros de alquiler supone al año 16.200 euros, por lo que en poco más de 12,3 años se habrán pagado los 200,000 euros (que en el caso de propiedad se solicitaron en hipoteca).
Dado que el propietario solicitó ese importe en préstamo a 25 años, tendrá que pagar en total unos intereses de unos 205.300 euros, de manera que al final de los doce años habrá amortizado un importe mínimo del principal y le quedarán por pagar los 205.300 euros (un importe superior al principal solicitado) durante los casi trece años restantes hasta los 25 de préstamo.
Bajo ese contexto y suponiendo que el precio de la vivienda aumenta menos que el IPC (que es posible que ocurra en un futuro no muy lejano), al cabo de esos 12,3 años, el importe de lo que tenga en propiedad, que será poco porque de principal no habrá pagado tanto, será incluso inferior a lo que tenía antes (el adquirir la vivienda a valor real valdría menos que hace trece años, luego habrá perdido valor) y además tiene una deuda, básicamente por el principal, incluso superior al importe solicitado por lo que claramente habrá perdido dinero. Sin embargo, la persona que alquiló no habrá perdido nada y puede solicitar en ese momento los 200.000 euros para adquirir la vivienda.
En cuanto a los 100.000 euros que no tenía que solicitar como préstamo también habrá perdido valor como parte de la vivienda mientras que el inquilino si lo ha invertido medianamente bien tendrá más dinero seguro.
El ejemplo anterior es muy simple, es decir, se realiza, si tener en cuenta muchos aspectos como son los gastos de adquisición de la vivienda, ni los gastos adicionales que comentábamos antes para el propietario como son los gastos de comunidad, Impuesto sobre bienes inmuebles, seguros, arreglos de la casa, derramas, etc. que pueda tener que pagar y que, sin embargo, no le aplican alquiler. Del mismo modo y en sentido contrario, tampoco estamos teniendo en cuenta la desgravación por la adquisición de vivienda que es un beneficio para el propietario y que no afecta al alquiler y que, de momento, veremos a ver cuánto duran, si es que alguien se atreve a su modificación.
Es decir, al menos en momentos como este, en los que los tipos están subiendo y la rentabilidad baja por debajo del IPC, aún cuando sea más fácil negociar precios de compra, resulta más beneficioso alquilar que comprar y de hecho no hay nada más que ver qué es lo que hacen los “puros inversores de vivienda”, que ya empiezan a reducir su participación en los porcentajes de demanda de vivienda ya que es una inversión que ya no empieza a ser rentable.
Lo anterior claro, es difícil de creer cuando la vivienda lleva subiendo de forma ininterrumpida a tipos bastante superiores al IPC durante los últimos 20 años pero ganancias anteriores no garantizan ganancias futuras.